Tiếp tục chương trình Kỳ họp bất thường lần thứ nhất, ngày 10/1, Quốc hội đã Thảo luận trực tuyến về dự án Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đầu tư công, Luật Đầu tư theo phương thức đối tác công tư, Luật Đầu tư, Luật Đấu thầu, Luật Điện lực, Luật Doanh nghiệp, Luật Thuế tiêu thụ đặc biệt và Luật Thi hành án dân sự.

Cụ thể, Chính phủ đề xuất quy định hình thức sử dụng đất để đầu tư xây dựng dự án nhà ở thương mại là nhà đầu tư có quyền sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau, phù hợp với quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền phê duyệt theo quy định của pháp luật về đất đai (trừ trường hợp Nhà nước thu hồi đất vì mục đích quốc phòng, an ninh, thu hồi đất để phát triển kinh tế - xã hội vì lợi ích quốc gia, công cộng và các trường hợp thu hồi khác theo quy định của pháp luật): Có quyền sử dụng đất ở hợp pháp; có quyền sử dụng đất ở hợp pháp và các loại đất khác không phải là đất ở; có quyền sử dụng các loại đất khác không phải là đất ở.

Đồng thời, dự thảo Luật bổ sung quy định, sau khi đã được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận chủ trương đầu tư và chấp thuận nhà đầu tư, nhà đầu tư có trách nhiệm thực hiện thủ tục chuyển mục đích sử dụng các loại đất khác thuộc dự án đầu tư (nếu có) sang đất ở và nghĩa vụ tài chính có liên quan.

Đại biểu Ngô Trung Thành lo ngại nguy cơ chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai. (Ảnh: VPQH)

Đại biểu Ngô Trung Thành (đoàn Đắk Lắk) đánh giá cao Chính phủ đã nhận diện thấy vướng mắc và đề xuất phương án sửa đổi khoản 1 Điều 23 của Luật Nhà ở. Tuy nhiên, đại biểu cho rằng, vấn đề ở đây không hề đơn giản mà cần phải xem xét thấu đáo, đánh giá hết sức kỹ lưỡng những tác động, nhất là tác động của việc tiêu cực.

“Nếu thực hiện được việc đấu giá, đấu thầu thì giá trị địa tô đem lại cho Nhà nước là rất lớn. Nổi bật nhất thời gian qua cho thấy, việc đấu giá 1 ha đất ở Thủ Thiêm đã đem lại cho ngân sách Nhà nước số tiền là 24.500 tỷ đồng, tương đương trên một tỷ USD.

Nếu 1 ha đất này không đấu giá mà chuyển đổi thông thường, nhà đầu tư nộp tiền chuyển mục đích sử dụng đất, thử tính là giá rất cao là khoảng 100 triệu/1m² và thực tế thì chắc không được giá như thế này thì ngân sách Nhà nước sẽ thu được 1.000 tỷ đồng, chưa bằng số lẻ của tiền bán đấu giá.

Như vậy, việc sửa đổi quy định theo phương án trên của Luật Nhà ở, ngân sách Nhà nước không thu được bao nhiêu, người có đất chuyển nhượng cho chủ dự án cũng không được hưởng lợi bao nhiêu, chênh lệch địa tô sẽ cơ bản thuộc về chủ dự án, người gom được đất, đây thực sự là vấn đề rất bất hợp lý”, đại biểu dẫn chứng.

Theo đại biểu, nếu sửa đổi Luật Nhà ở theo hướng trên thì chỉ giải quyết được vướng mắc để cho dự án triển khai được, nhưng lợi ích đem lại cơ bản chỉ là cho chủ dự án, người gom đất được hưởng, còn đối với Nhà nước sẽ dẫn đến nguy cơ là chảy máu nguồn lực tài nguyên đất đai.

Đại biểu Ngô Trung Thành phân tích, với nội dung sửa đổi như vậy, người nào gom được đất đồng nghĩa với việc có khả năng cao được chấp nhận là nhà đầu tư để triển khai dự án. Điều này chắc chắn sẽ dẫn đến phong trào gom đất, đẩy giá đất loại này lên cao, hệ lụy phát sinh sẽ rất nhiều và rất lớn. Giá đất bị đẩy lên cao thì công tác bồi thường, giải phóng mặt bằng vốn đã khó sẽ càng khó khăn hơn; khiếu nại, tố cáo trong những lĩnh vực đất đai vốn đang chiếm phần lớn các vụ việc khiếu nại, tố cáo chắc chắn sẽ càng tăng và nóng nhiều hơn.

Từ những phân tích này, đại biểu đề nghị Quốc hội tạm thời chưa nên sửa đổi khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở như phương án đề xuất và đề nghị Chính phủ nghiên cứu, đánh giá kỹ tác động, đặc biệt là phải có hướng xử lý cho bằng được vấn đề chênh lệch địa tô trong Luật Đất đai và các văn bản khác có liên quan để trình Quốc hội sửa đổi đồng bộ các quy định.

Đại biểu Hoàng Văn Cường băn khoăn việc sửa khoản 1 Điều 23 Luật Nhà ở có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát cho ngân sách (Ảnh: VPQH)

Đồng tình với đại biểu Ngô Trung Thành, đại biểu Hoàng Văn Cường (đoàn Hà Nội) cho rằng, với việc sửa đổi này thì thực chất là mở rộng quyền cho các chủ đã sử dụng đất hợp pháp. Việc này thì đúng là sẽ giải quyết được việc là nhanh, chúng ta sẽ công nhận các chủ đầu tư, nhưng có thể sẽ gây ra tình trạng thất thoát.

“Khi được công nhận chủ đầu tư và được thực hiện các thủ tục chuyển đổi mục đích sử dụng đất thì theo Luật Đất đai, người sử dụng đất chỉ cần trả tiền theo quy định của luật hiện nay là lấy giá đất quy định trong bảng giá nhân với hệ số k.

Ví dụ, Hà Nội hiện nay hệ số k cao nhất là 2,15, bảng giá đất cao nhất là 168, và như vậy thì dù có chuyển đổi mục đích sử dụng đất ở giữa Bờ Hồ hoặc là Thành phố Chí Minh trên đường Nguyễn Huệ cũng chỉ phải trả tiền đất là 312 triệu/1m2. Như vậy, rõ ràng ở đây sẽ tạo ra một sự thất thoát rất lớn về mặt nguồn lực cho Nhà nước. Chính vì vậy, tôi cho rằng việc này hết sức phải cân nhắc, nếu như sửa đổi thì buộc phải ghi vào đấy là phải tính tiền đất theo giá trị thị trường”, đại biểu nhấn mạnh.

Đại biểu Phan Thái Bình đồng tình với đề xuất của Chính phủ. (Ảnh: VPQH)

Tuy nhiên, đại biểu Phan Thái Bình (đoàn Quảng Nam) lại nhìn nhận khác. Ông cho rằng, theo quy định của Luật Đất đai và các quy định pháp luật về giá thì giá là do cơ quan Nhà nước có thẩm quyền quyết định và thất thoát hay không là do định giá không sát với giá thị trường chứ không phải do sửa luật.

Đại biểu cho rằng, một nhà đầu tư có quyền sử dụng đất hợp pháp phù hợp với quy hoạch và kế hoạch sử dụng đất, mà trong diện tích đất sử dụng phù hợp đó chỉ cần 1m2 đất ở thôi thì được quyền chuyển chuyển mục đích sử dụng đất để sang xây dựng nhà ở thương mại, nếu không có 1m2 nào thì không được, là điều mất công bằng và không hợp lý.

“Tôi đồng tình với quan điểm của Chính phủ là sửa Luật Đầu tư và Luật Nhà ở trong trường hợp này và quy định chặt chẽ về việc định giá phải sát với giá thị trường và thất thoát hay không thất thoát do cơ quan có thẩm quyền trong định giá chứ không phải do lỗi của luật”, đại biểu nói.

Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng phát biểu giải trình tại phiên họp. (Ảnh: VPQH)

Phát biểu giải trình, Bộ trưởng Bộ Kế hoạch và Đầu tư Nguyễn Chí Dũng cho hay, đây là một vấn đề rất lớn, rất khó. Quy định về hình thức sử dụng đất để thực hiện dự án nhà ở thương mại của Luật Nhà ở đã phát sinh những vướng mắc này trong một thời gian rất dài, từ năm 2014 và cũng đã được sửa đổi tại Điều 75 của Luật Đầu tư năm 2020.

Nhưng thực chất vẫn chưa giải quyết được những bất cập, đang còn tạo ra những phân biệt đối xử với các trường hợp nhà đầu tư đã có quyền sử dụng đất nhưng không phải là đất ở hoặc là không có một phần đất ở, dù chỉ là 1m2 thì không được chấp thuận chủ trương đầu tư, gây lãng phí rất nhiều các nguồn lực hiện nay và thiếu hụt cung cầu về nhà ở, làm cho giá của nhà ở có phần tăng lên.

Theo phản ánh của các địa phương, hiệp hội thì hiện nay đang còn rất nhiều các dự án thương mại kiểu như thế này đang bị ách tắc, trong đó Thành phố Hồ Chí Minh 150 dự án, Hà Nội còn 102 dự án, Bình Dương có khoảng 40 dự án…

Qua ý kiến của các đại biểu và ý kiến thẩm tra của Ủy ban Kinh tế, Bộ trưởng Nguyễn Chí Dũng đề xuất 2 phương án:

Phương án 1 là theo Chính phủ trình, với việc là phải rà soát lại chặt chẽ quy định về việc chuyển mục đích sử dụng đất; các việc định giá, đánh giá phải nộp cho ngân sách khi chuyển mục đích sử dụng đất.

Phương án 2 là theo đề xuất của Ủy ban Pháp luật, đó là đề nghị xây dựng một đề án thí điểm riêng để áp dụng hình thức sử dụng đất khác mà không phải là đất ở để trình cho Quốc hội vào Kỳ họp thứ ba, tháng 5/2022 này đối với những người đang có quyền sử dụng đất và phù hợp với cả quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất.