Bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm

Vướng mắc pháp lý trong việc đấu giá quyền sử dụng đất đã tạo ra nhiều “lỗ hổng” khiến cho công tác này có nhiều bất cập. Báo cáo Ủy ban Thường vụ Quốc hội mới đây, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho biết, hiện nay, mới chỉ có Luật Đất đai và Nghị định số 43/2014/NĐ-CP có quy định về điều kiện, năng lực tài chính của tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Đề xuất nếu người tham gia đấu giá tự ý bỏ cọc sẽ phải nộp thêm khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá. Ảnh: VGP

Hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất gồm nhiều khâu, quy trình thuộc thẩm quyền quản lý Nhà nước của nhiều bộ, ngành, địa phương. Tuy nhiên, hệ thống pháp luật bao gồm pháp luật về đấu giá tài sản, pháp luật về tín dụng, pháp luật về đầu tư, pháp luật về nhà ở chưa quy định điều kiện vốn chủ sở hữu, cam kết bảo lãnh của ngân hàng, chứng minh sự minh bạch, tính khả thi về huy động vốn, tính khả thi về phương án đầu tư kinh doanh trên khu đất trúng đấu giá cho phù hợp với yêu cầu quản lý trong bối cảnh hiện nay...

Để góp phần khắc phục những bất cập này, Bộ Tài nguyên và Môi trường đề xuất bổ sung quy định về xác định và phê duyệt giá khởi điểm của thửa đất đấu giá; điều kiện của tổ chức, cá nhân tham gia đấu giá; quy định cụ thể quyền và trách nhiệm của người tham gia đấu giá.

Theo Dự thảo, tổ chức tham gia đấu giá quyền sử dụng đất phải có đủ các điều kiện sau: Thuộc đối tượng được Nhà nước giao đất, cho thuê đất theo Luật Đất đai; có vốn thuộc sở hữu của mình để thực hiện dự án không thấp hơn 20% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất dưới 20 héc ta; không thấp hơn 15% tổng mức đầu tư đối với dự án có quy mô sử dụng đất từ 20 héc ta trở lên; có kinh nghiệm trong việc thực hiện các dự án đầu tư có sử dụng đất; ký quỹ theo quy định của pháp luật về đầu tư.

Đồng thời, không vi phạm quy định của pháp luật về đất đai đối với trường hợp đang sử dụng đất do Nhà nước giao đất, cho thuê đất để thực hiện dự án đầu tư khác; phải nộp tiền đặt trước và có tài sản bảo đảm cho tổ chức đấu giá để đảm bảo năng lực tài chính thực hiện dự án khi trúng đấu giá theo phương án được phê duyệt.

Cũng theo Dự thảo, khoản tiền đặt trước do tổ chức đấu giá và người tham gia đấu giá thỏa thuận, nhưng tối thiểu là 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Trường hợp người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì phải bồi thường cho Nhà nước thêm một khoản tiền bằng giá trị tiền đặt trước. Sau khi người tham gia đấu giá nộp đủ tiền bồi thường cho Nhà nước thì sẽ được nhận lại tài sản thế chấp. Trường hợp người tham gia đấu giá không nộp tiền bồi thường sẽ bị khấu trừ vào tài sản thế chấp...

Bồi thường 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá

Đáng quan tâm, Dự thảo quy định người tham gia đấu giá không được nhận lại tiền đặt trước trong các trường hợp: Đã nộp tiền đặt trước nhưng không tham gia cuộc đấu giá, buổi công bố giá mà không thuộc trường hợp bất khả kháng; Bị truất quyền tham gia đấu giá do có hành vi vi phạm quy định của pháp luật; Từ chối ký biên bản đấu giá theo quy định; Rút lại giá đã trả hoặc giá đã chấp nhận; Từ chối kết quả trúng đấu giá mà không có lý do chính đáng.

Khi người tham gia đấu giá tự ý hủy kết quả trúng đấu giá không có lý do chính đáng, ngoài tiền đặt trước còn phải nộp khoản tiền tương đương 50% giá trị quyền sử dụng đất trúng đấu giá và các chi phí đấu giá. Người tham gia đấu giá tự ý bỏ khoản tiền đặt trước và từ chối tham gia đấu giá thì trong thời gian 5 năm không được tham gia đấu giá quyền sử dụng đất.

Những đề xuất sửa đổi này được xem là “biện pháp mạnh” với người tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Bởi theo quy định hiện hành, nhà đầu tư chỉ cần đặt cọc tối thiểu 5%, tối đa 20% giá khởi điểm của tài sản đấu giá. Bên cạnh đó, quy trình đánh giá năng lực nhà đầu tư tham gia đấu giá còn lỏng lẻo. Luật Đấu giá tài sản 2016 chưa quy định cụ thể về điều kiện “có năng lực tài chính”, hoặc điều kiện “không vi phạm pháp luật về đất đai” của nhà đầu tư tham gia đấu giá quyền sử dụng đất. Vì vậy, trên thực tế có trường hợp nhà đầu tư trúng đấu giá đã nộp tiền đặt trước ít hơn mức trúng đấu giá nhiều lần, nhưng sau đó không thanh toán, chấp nhận mất tiền đặt trước hoặc kéo dài việc thanh toán hoặc sau khi trúng đấu giá không đủ năng lực triển khai dự án...

Cần sửa Luật Đấu giá tài sản và các văn bản liên quan

Để tránh sự tùy tiện trong áp dụng các tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản thời gian qua, Bộ Tư pháp cũng đã ban hành Thông tư số 02/2022/TT-BTP, đưa ra 6 nhóm tiêu chí lựa chọn tổ chức đấu giá tài sản. Trong đó bao gồm tiêu chí về cơ sở vật chất, trang thiết bị, năng lực, kinh nghiệm và uy tín của tổ chức đấu giá, thù lao dịch vụ đấu giá... Đồng thời, Bộ Tư pháp cũng hướng dẫn việc đánh giá, chấm điểm để lựa chọn tổ chức đấu giá, nhất là với các tổ chức đấu giá có người đại diện theo pháp luật hoặc đấu giá viên có vi phạm pháp luật về đấu giá.

Góp phần khắc phục bất cập trong đấu giá đất, PGS.TS Nguyễn Đình Thọ - Viện trưởng viện Chiến lược chính sách tài nguyên và môi trường, Bộ Tài nguyên và Môi trường cho rằng, cần ưu tiên hàng đầu việc công khai dữ liệu đất đai, từng miếng đất phải được định danh, đủ tình trạng pháp lý, giá đất đấu giá, giá đất thường xung quanh, khi giao dịch thì lưu giữ các lịch sử...

Theo nhiều chuyên gia pháp lý, tình trạng bỏ cọc sau đấu giá thành của các nhà đầu tư tại các địa phương là không mới. Tuy nhiên, đáng lo ngại là những vụ đấu giá cao bất thường sẽ khiến mặt bằng giá bất động sản tăng cao, với một giá ảo. Bên cạnh đó, điều này cũng khiến công tác giải phóng mặt bằng gặp khó khăn.

Tại Nghị quyết về hoạt động chất vấn tại Phiên họp thứ 9, Ủy ban Thường vụ Quốc hội đã yêu cầu Bộ Tài nguyên và Môi trường phối hợp với các bộ, ngành có liên quan khẩn trương rà soát, kiến nghị sửa đổi, bổ sung Luật Đấu giá tài sản và các văn bản pháp luật có liên quan.

Trong đó, xem xét sửa đổi các quy định liên quan đến đấu giá quyền sử dụng đất, điều kiện tham gia đấu giá, việc xác định giá khởi điểm, tỷ lệ tiền đặt trước, tiền đặt cọc, thời hạn nộp tiền trúng đấu giá, việc xử lý khi cuộc đấu giá có dấu hiệu bất thường; có chế tài đủ mạnh để ngăn chặn, xử lý các trường hợp trúng thầu, trúng đấu giá nhưng không thực hiện hoặc thực hiện không đầy đủ các cam kết./.