Kỳ 2: Không để phát sinh “điểm nóng”
	Quản lý, sử dụng nhà chung cư ở Thủ đô: Những gam màu sáng - tối

Ghi nhận từ địa phương

Mới đây, cư dân Chung cư An Bình Tower (số 521 đường Cổ Nhuế, phường Cổ Nhuế 2, quận Bắc Từ Liêm) phản ánh về việc chủ đầu tư không bàn giao giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất (sổ hồng), gây ảnh hưởng đến quyền và lợi ích hợp pháp của cư dân như: Có nhu cầu vay vốn ngân hàng để đầu tư, kinh doanh nhưng không thể thực hiện vì không chứng minh được chủ quyền nhà ở; cho con em vào học tại các trường công lập cũng gặp khó khăn... Nhiều lần cư dân gửi đơn thư lên Ủy ban nhân dân phường, quận và các cơ quan có thẩm quyền nhưng vẫn không được giải quyết.

Đây chỉ là một số tồn tại trong việc quản lý, sử dụng chung cư trong suốt thời gian qua trên địa bàn Thủ đô. Trở lại phường Láng Hạ, quận Đống Đa, ông Vũ Hồng Sơn – Chủ tịch Ủy ban nhân dân phường, Trưởng ban chỉ đạo thực hiện Quy chế dân chủ ở cơ sở trong quản lý, vận hành nhà chung cư, chia sẻ: “Việc quản lý, vận hành chung cư vẫn còn những tồn tại, hạn chế. Tại phường Láng Hạ có nhiều chung cư với lịch sử phát triển qua nhiều thời kỳ, mỗi thời kỳ có những quy định về công tác quản lý, vận hành nhà chung cư khác nhau. Tuy nhiên, việc phân loại chung cư để quản lý còn nhiều bất cập dẫn tới việc quản lý, vận hành nhà chung cư được giao cho nhiều đơn vị tổ chức không đúng quy định.

Việc xử lý các tranh chấp phát sinh trong quản lý nhà chung cư còn chậm, hiệu quả chưa cao do các cấp chính quyền cơ sở, các Sở, ngành chưa vào cuộc hoặc vào cuộc nhưng chưa đạt yêu cầu; chưa xử lý dứt điểm những vụ việc thuộc thẩm quyền. Các chung cư thuộc sở hữu Nhà nước còn nhiều vướng mắc liên quan đến kinh phí bảo trì phần sở hữu chung, kinh phí quản lý, vận hành. Công tác phòng cháy chữa cháy chưa chủ động, vẫn còn thiếu xót, nguy cơ cháy tiềm ẩn tại các chung cư cũ, chung cư cao tầng…”.

Việc quản lý, vận hành chung cư vẫn còn những tồn tại. (Ảnh minh họa: H.Minh)

Trên địa bàn quận Ba Đình, mặc dù có những vụ việc phức tạp trong công tác quản lý, vận hành và sử dụng nhà chung cư song vẫn còn một số tồn tại, khó khăn nhất định. Tại một số nhà chung cư thương mại, nhiều hộ dân chưa quan tâm đến việc tham gia hội nghị nhà chung cư để bầu Ban Quản trị nên hội nghị phải trì hoãn nhiều lần dẫn đến chậm tiến độ thành lập các Ban Quản trị theo đúng thời gian quy định.

Theo ông Nguyễn Ngọc Tân – Phó Trưởng ban Ban Dân vận Quận ủy Ba Đình: “Tại một số dự án nhà chung cư thương mại, do chủ đầu tư chưa nghiêm túc phối hợp tổ chức hội nghị nhà chung cư sau 1 năm đưa vào hoạt động nên đến nay chưa thành lập được Ban Quản trị tòa nhà, chưa bàn giao hồ sơ và quỹ bảo trì của nhà chung cư (vẫn còn 9/22 chung cư thương mại trên địa bàn chưa tổ chức hội nghị nhà chung để thành lập Ban Quản trị theo quy định, trong đó có 1 nhà mới hoàn thành đưa vào sử dụng).

Đối với các khu nhà tái định cư trên địa bàn quận chủ yếu là nhà thấp tầng, không có thang máy, không có kinh phí bảo trì, do vậy nhiều hộ dân chưa thực sự quan tâm đến việc thành lập Ban Quản trị chung. Đối với các khu nhà tập thể cũ trên địa bàn quận, do đã được xây dựng và sử dụng từ hàng chục năm qua (từ những năm 1980), không có hệ thống phòng cháy chữa cháy, đã xuất hiện tình trạng hư hỏng, xuống cấp nhiều, trong đó có 4 khu nhà được xác định là chung cư nguy hiểm cấp độ D cần được cải tạo xây mới. Phần lớn các hộ dân tại đây đã đồng thuận và chuyển tới nơi tạm cư, song vẫn còn một số hộ dân còn những băn khoăn, yêu cầu được tái định cư, trở về đúng nơi ở cũ, chưa đồng thuận di dời nên quận và các cơ quan chức năng chưa triển khai thực hiện được dự án để đảm bảo an toàn cho cuộc sống của người dân”.

Bên cạnh đó, trong thời gian qua, quận Ba Đình cũng đã tiếp nhận những kiến nghị, phản ánh của Ban Quản trị một số nhà chung cư liên quan đến việc chủ đầu tư chậm bàn giao hồ sơ và kinh phí bảo trì; việc sử dụng diện tích chung - riêng của tòa nhà do quá trình khai thác sử dụng, chủ đầu tư có sự thay đổi thiết kế hoặc cho các đơn vị khác thuê mượn mặt bằng làm hạn chế việc sử dụng khu vực sảnh chung, nhà để xe… của các hộ dân trong tòa nhà…

Những tồn tại trong công tác quản lý, vận hành

Theo đánh giá của Cụm thi đua Ban Dân vận các quận trung tâm – Ban Dân vận Thành ủy Hà Nội, vẫn còn tồn tại trong công tác quản lý, sử dụng nhà chung cư. Cụ thể, về công tác quản lý đầu tư: Sản phẩm căn hộ chung cư/dự án khi bàn giao đưa vào sử dụng có sai khác so với hồ sơ thiết kế được duyệt về: diện tích căn hộ, diện tích hành lang, diện tích sử dụng chung – riêng (Nhà để xe, ki ốt, nhà sinh hoạt cộng đồng…); Thực tế căn hộ/dự án được giao không như quảng cáo ban đầu về mỹ thuật, công năng, quy hoạch tổng mặt bằng. Cư dân đã vào ở, nhưng chung cư/dự án chưa được nghiệm thu đủ điều kiện cho người vào ở.

Chủ đầu tư, Ban Quản trị hoặc đơn vị vận hành tự ý cải tạo sửa chữa sai so với thiết kế hoặc không hoàn thiện thủ tục điều chỉnh dự án, đặc biệt liên quan đến phòng cháy chữa cháy, diện tích chung - riêng (tranh chấp diện tích chung, riêng: 16 trường hợp (4.07%). Khi dự án đã bàn giao đưa vào sử dụng, cư dân đã vào ở, tuy nhiên tiến độ hoàn thiện, khớp nối và bàn giao hạ tầng kỹ thuật - xã hội xung quanh, chủ đầu tư thực hiện còn chậm hoặc trây ỳ không thực hiện.

Bên cạnh đó, việc xác định sở hữu chung – riêng còn chưa rõ ràng. Một số Ban Quản trị chung cư chưa gắn kết với hệ thống chính trị cơ sở, hoạt động theo tính chất độc lập, thiếu sự kiểm tra giám sát. Thường xuyên có các yêu cầu, quyết định không phù hợp với các quy định hiện hành đôi khi gây bức xúc trong cư dân và tranh chấp kéo dài với chủ đầu tư về các quyền quản lý các khu vực sở hữu chung (sân chung, nơi để xe, Không có Nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc có nhưng không đủ đáp ứng nhu cầu, các khu vực dịch vụ khác…).

Nhiều chung cư tái định cư vẫn chưa có nhà sinh hoạt cộng đồng hoặc có nhưng không đủ đáp ứng nhu cầu, các khu vực dịch vụ khác. (Ảnh minh họa: T.Dũng)

Về công tác quảnh lý vận hành, hệ thống quản lý vận hành các nhà chung cư hiện tại (Chủ đầu tư, Ban Quản trị, Đơn vị quản lý vận hành) còn đứng tương đối độc lập, chưa gắn kết phối hợp chặt chẽ với Tổ dân phố và hệ thống chính trị cơ sở, thiếu sự kiểm tra giám sát của các tổ chức chính trị cơ sở dẫn đến hoạt động còn nhiều tồn tại: Chậm tổ chức Hội nghị nhà chung cư, chưa thành lập hoặc kiện toàn Ban Quản trị, có 124 chung cư (31.6%); Chậm hoặc chưa bàn giao hồ sơ, kinh phí bảo trì nhà chung cư cho Ban Quản trị: 46 chung cư (11.7%).

Chủ đầu tư thực hiện dự án xây dựng đến khi hoàn thành thì thường không báo cáo với chính quyền cơ sở mà tự động bán hết số lượng các căn hộ và bàn giao nhà cho cư dân vào sử dụng khi chưa đủ điều kiện theo quy định như: Chưa được cơ quan chuyên môn về xây dựng nghiệm thu, chưa được cơ quan chuyên ngành về phòng cháy chữa cháy nghiệm thu. Các thành viên trong Ban Quản trị thường được bầu ra là một số cư dân đã về hưu, một số đang làm việc thì kiêm nhiệm nên chưa có bằng cấp, chuyên môn phù hợp để có thể đủ điều kiện đăng ký mô hình hoạt động theo quy định và thực hiện việc quản lý vận hành chung cư. Một số thành viên trong Ban Quản trị (kể cả Trưởng ban và Phó ban) sau khi hoạt động một thời gian ngắn đã có đơn xin miễn nhiệm hoặc bỏ vị trí trách nhiệm được phân công.

Ngoài ra, công tác thu chi tài chính, quy chế hoạt động của Ban Quản trị còn nhiều bất cập. Ban Quản trị như quy định hiện hành mặc dù có tư cách pháp nhân nhưng lại không có tài sản độc lập để chịu trách nhiệm về các hoạt động của mình. Sự chây ì của một số chủ đầu tư khi không bàn giao, chậm bàn giao hoặc chỉ bàn giao một phần kinh phí bảo trì cho Ban Quản trị, có 46 chung cư (11.7%)

Với công tác quản lý Nhà nước, chế tài xử phạt đối với vi phạm trật tự xây dựng, quy hoạch tại các khu chung cư. Bởi các quy định hiện hành chưa quy định cụ thể về trình tự thủ tục cưỡng chế bàn giao hoặc quy định xử lý trong trường hợp chủ đầu tư không còn tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ; hoặc khi cơ quan quản lý nhà nước kiểm tra xử phạt vi phạm phòng cháy chữa cháy, vi phạm xây dựng đối với phần diện tích thuộc sở hữu chung thì chủ thể bị xử phạt là Ban quản trị không có nguồn kinh phí để nộp phạt vì Ban Quản trị gồm các cá nhân làm việc vì cộng đồng, chỉ có phụ cấp và không có tiền để nộp nếu có vi phạm đến mức phải xử lý.

Hệ thống chính trị (Chi bộ Đảng, Tổ dân phố, Ban Công tác mặt trận, các đoàn thể …) chậm được thành lập, kiện toàn, vai trò quản lý của chính quyền địa phương ở một số nơi chưa thực hiện tốt; Việc xử lý những vi phạm trong quản lý, sử dụng nhà chung cư còn chậm, hiệu quả chưa cao; chưa xử lý, giải quyết dứt điểm vụ việc thuộc thẩm quyền.

H.Duy

(Còn nữa)