Tại Tọa đàm "Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới", ông Nguyễn Văn Đính, Phó chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cho rằng, các luật sẽ tạo cuộc chơi hay hơn, hấp dẫn hơn. Trong các luật sửa đổi lần này, quan điểm của các nhà làm luật là nhằm đồng nhất các quy định thể chế, liên quan đến sử dụng đất đai, không để tình trạng chồng chéo, mâu thuẫn giữa các luật, giúp cho các hoạt động đầu tư, sử dụng các nguồn lực đất đai được rõ ràng, minh bạch, hướng đến việc làm thế nào đẩy mạnh năng lực thực tế.

Ảnh minh họa: BT

Các khó khăn của thị trường thời gian vừa qua cũng chính là sự sàng lọc cuộc chơi. Thị trường chỉ còn lại những doanh nghiệp đủ năng lực. Các doanh nghiệp nhỏ sẽ buộc phải cùng liên doanh, liên kết để có đủ sức phát triển và tồn tại trên thị trường.

Một điểm mới của các luật liên quan đến thị trường bất động sản là bảng giá đất. Trước đây quy định 5 năm một lần do trung ương quyết định, tuy nhiên hiện nay bảng giá đất được cập nhật hàng năm, phân quyền xuống địa phương. Các thông tin về giá đất chặt chẽ, rõ ràng, để cuộc chơi có tính chất sòng phẳng, công bằng hơn. Bên cạnh đó là các quy định về đầu tư, nhà ở xã hội, bán nhà cho người nước ngoài... sẽ tạo nên một thị trường minh bạch và hấp dẫn hơn.

Tuy nhiên, ông Nguyễn Văn Đính cũng cho rằng cần phải chờ các Nghị định, Thông tư dưới luật xem có phát sinh các điểm nghẽn nào hay không. Vấn đề chất lượng các văn bản dưới luật vẫn là băn khoăn rất lớn của các doanh nghiệp, nhà đầu tư. Bên cạnh đó, giá đất cũng là điểm nghẽn rất lớn, nếu không giải quyết được sẽ tiếp tục gây tắc nghẽn các dự án, kéo theo đó là nhiều vấn đề ách tắc cho thị trường bất động sản.

Về cơ hội cho các nhà đầu tư nhỏ và vừa, theo ông Nguyễn Thọ Tuyển, Chủ tịch BHS Group, tác động của 3 luật sửa đổi với các chủ đầu tư vừa và nhỏ không quan trọng bằng việc doanh nghiệp có đủ nguồn lực hay không.

“Giống như bóng đá, tôi cho rằng, không có luật nào chỉ có lợi hay có hại cho một nhóm đối tượng cụ thể. Các luật mới ra đời có thể coi là một lằn ranh để các chủ đầu tư bất động sản bám sát, phát triển các sản phẩm phù hợp. Thực tế, thị trường bất động sản Việt Nam trải dài trên nhiều tỉnh thành với hàng nghìn chủ đầu tư. Do đó, chúng ta vẫn kỳ vọng có cơ hội cho các chủ đầu tư vừa và nhỏ. Như G-Home đã triển khai thành công nhà ở xã hội ở các tỉnh miền núi”, ông Nguyễn Thọ Tuyển phân tích thêm.

Cho rằng các chủ đầu tư nên tự tin phát triển nhà ở xã hội, ông Nguyễn Hoàng Nam, Tổng giám đốc G-Home cho rằng, khi các bộ luật có hiệu lực, các chủ đầu tư nhà ở xã hội không còn phải bắt buộc dành ra 20% phần diện tích để cho thuê, sau 5 năm mới được bán. Điều này giúp “cởi trói” rất lớn do đơn giá cho thuê hiện được công khai trên các cổng thông tin, nhưng vẫn đắt hơn mặt bằng giá người dân tự cho thuê, chưa kể thủ tục pháp lý rất phức tạp. Việc mua bán hay cho thuê nên để thị trường tự quyết định.

Bên cạnh đó, với quy định trước đây, người đủ điều kiện mua nhà ở xã hội lại không đủ tiền, trong khi người trung lưu không đủ tiền mua nhà ở thương mại thì không đáp ứng điều kiện mua nhà ở xã hội. Cùng với đó là những quy định chồng chéo, phức tạp về vấn đề hộ gia đình, hộ khẩu.

“Hiện ở các nước phát triển, cứ 5 người thì có 1 người đang ở nhà ở xã hội. Điều này cho thấy tính hợp lý và có cơ sở từ “con số 20%” theo quy định mà các cơ quan quản lý đã đưa ra. Với sự cởi trói mạnh mẽ về luật, tôi mong chờ thông tư mới ra đời sẽ giúp tháo gỡ toàn bộ khó khăn để các chủ đầu tư yên tâm làm nhà ở xã hội”, Tổng Giám đốc G-Home kỳ vọng.

Là một đơn vị thực hiện các dự án nhà ở thương mại lớn, ông Nguyễn Dũng Minh, Phó Tổng Giám đốc MIK Group hy vọng thị trường có thêm các khu đô thị lớn vài trăm héc-ta khi các luật được thực thi. Theo ông Minh, 5 năm gần đây, các dự án có quy mô lớn như Vinhomes Smart City, Ocean, Ecopark… đã tạo ra giá trị gia tăng lớn. Đơn cử như Smart City Tây Mỗ, 4 năm trước giá bán chỉ tầm 30 triệu đồng/m2, bây giờ đã lên tới 80-90 triệu đồng/m2. Điều này không chứng minh cho tình trạng thị trường đang phát triển nóng, mà cho thấy dự án được đầu tư bài bản, có quy mô, hạ tầng tốt đã mang lại giá trị thực sự cho người mua.

“Tôi nghĩ vấn đề ngắn hạn như nguồn cung hạn chế là một trong những yếu tố tác động tới giá bán. Từ giờ đến cuối năm và đầu năm sau, giá bán trung bình còn lên cao hơn nữa. Trong thời gian tới, với hành lang pháp lý mới, tôi hy vọng trên thị trường có nhiều quỹ đất lớn hơn và khu đô thị thực sự lớn vài trăm héc-ta trở lên”, ông Minh chia sẻ.

Không chỉ các nhà đầu tư mà hơn ai hết, người dân kỳ vọng các luật liên quan đến bất động sản tới đây có thể “cởi trói” thị trường mang lại cơ hội sở hữu nhà ở cho người dân. Tuy nhiên, thực tế hiệu quả của luật đến đâu phải chờ và phụ thuộc rất lớn vào sự chuẩn bị, năng lực thực thi của cơ quan chức năng cả trung ương và địa phương.

Mục tiêu tối quan trọng của các luật khi đưa vào thực thi lần này nhằm khắc phục những yếu kém và hạn chế, khắc phục tình trạng sử dụng đất lãng phí, khơi dậy tiềm năng, phát huy cao nhất giá trị nguồn lực đất đai. Chấn chỉnh thị trường bất động sản, có cơ chế để thị trường phát triển lành mạnh, an toàn, bền vững và kiểm soát chặt chẽ, khắc phục tình trạng đầu cơ đất đai. Cùng với đó là khơi thông các điểm nghẽn, vướng mắc nhằm tạo điều kiện cho các dự án sớm được thực hiện.

Bảo Thoa