Phân tích những nguyên nhân khiến giá căn hộ ở Hà Nội tăng vọt, tại tọa đàm “Tiêu điểm đầu tư bất động sản trong bối cảnh mới”, ông Trần Quang Trung - Giám đốc phát triển kinh doanh One Housing cho biết, những năm 2017- 2019, người dân chứng kiến giá căn hộ ở TP. Hồ Chí Minh thiết lập mặt bằng giá căn hộ chung cư có sự chênh lệch rất lớn với thị trường Hà Nội.

Tuy nhiên, năm 2021, nhiều nhà đầu tư bài bản đến từ Đài Loan, Hồng Kông, Hàn Quốc đã tìm mua chung cư tại Hà Nội. Lý do là giá ở TP. Hồ Chí Minh đi ngang và không có lợi. Thời điểm đó, giá Hà Nội và TP. Hồ Chí Minh chênh lệch 30-50% tùy từng phân khúc.

Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Thanh Hà, giá chung cư, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao.

Từ đầu năm 2024 đến nay, thị trường căn hộ chung cư Hà Nội đã thiết lập mặt bằng giá tiệm cận với TP. Hồ Chí Minh. Nguyên nhân cơ bản là sự thay đổi trong hành vi và khẩu vị của khách hàng. Cuối 2023, số lượng tiền gửi tại các tổ chức tín dụng vào khoảng 13 triệu tỷ đồng. Khi số lượng tiền gửi đáo hạn, phần lớn sẽ đổ vào các thị trường như vàng, chứng khoán và bất động sản. Với thị trường bất động sản, không phải phân khúc nào cũng phục hồi và tăng trưởng. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các thành phố lớn như Hà Nội.

Khảo sát của One Housing với nhiều khách hàng cho thấy, trong vòng 3-5 năm tới, rất ít người có ý định mua tài sản bất động sản trên 10 tỷ đồng trong khi nhiều người có ý định mua căn hộ chung cư có giá trị 3-7 tỷ đồng tại Hà Nội. Trong đó, có cả những người dân đến từ các tỉnh thành khác như Bắc Giang, Bắc Ninh, Thái Nguyên, Tuyên Quang. Nhiều người có con sẽ học đại học và rất ít người có đủ điều kiện để mua một căn biệt thự liền kề ở Hà Nội, do vậy họ lựa chọn chung cư.

“Thay đổi hành vi của người tiêu dùng như vậy thì sẽ khiến nhu cầu tăng, hình thành mặt bằng giá. Tuy nhiên, mặt bằng giá này sẽ neo đậu một thời gian”, đại diện One Housing nhận định.

Về thị trường, thời gian qua có ảnh hưởng từ mặt nguồn cung khi một khoảng dài nhiều dự án bị mắc kẹt không được triển khai. Đại diện One Housing dự báo từ nay đến cuối năm, thị trường Hà Nội sẽ vẫn tiếp tục tình trạng như hiện tại, và sau 2025 mới có sự cải thiện nguồn cung về căn hộ chung cư. Các phân khúc khác như thấp tầng cũng sẽ có cú hích khá mạnh mẽ trong cuối năm nay, đầu năm sau.

Nguyên nhân khác là số lượng người dân ở miền Bắc như Hà Nội có khả năng tích lũy tài sản tốt hơn. Thị trường TP. Hồ Chí Minh hiện mới rục rịch khởi động lại trong khi thị trường Hà Nội đang rất tốt.

Còn ông Lê Đình Chung - Tổng giám đốc SGHomes nhìn nhận, chung cư Hà Nội đang có tốc độ tăng giá đột biến, mức giá trung bình khoảng 60 triệu đồng/m2. Đây là xu hướng của thị trường, không mang tính sốt ảo. Đà tăng giá này sẽ không dừng lại mà tiếp tục trong năm nay và năm sau.

Bên cạnh chung cư, các phân khúc khác cũng tăng giá mạnh. Hiện nhà thổ cư vùng ven Hà Nội khoảng trên 100 triệu đồng/m2. Nhà trong ngõ tại trung tâm từ 140-160 triệu đồng/m2. Liền kề, bất động sản thấp tầng thấp nhất khoảng 200 triệu đồng/m2. Ngay cả những khu vực xa trung tâm như Thanh Hà, giá nhà đất cũng đang ở mức rất cao. Với mức giá này, các nhà đầu tư tích sản vẫn chọn Hà Nội là nơi đầu tư, nhưng không còn quá nhiều ở nội thành Hà Nội.

Hiện các nhà đầu tư đang đi dần ra các tỉnh ven Hà Nội, theo các trục kinh tế liên quan đến khu công nghiệp, các tỉnh có kinh tế phát triển, theo các trục đường giao thông phát triển như Bắc Ninh - Bắc Giang; Hưng Yên - Hải Dương - Hải Phòng - Quảng Ninh. Đây sẽ là những thị trường tỉnh tiềm năng trong thời gian tới.

Một số nhà phân tích cũng cho rằng, thời gian qua các phiên đấu giá đất cao bất thường cũng đang “vô tình” đẩy giá chung cư tiếp tục lên cao theo đà tăng của nhà đất, đất nền. Các phiên đấu giá đất có giá trúng cao bất thường ở huyện Thanh Oai, Hoài Đức gần đây có thể là chiêu trò của giới đầu cơ. Việc đấu giá đất này không đại diện mức giá phổ biến trên thị trường có thể trở thành công cụ cho giới đầu cơ đẩy giá đất. Nhưng để xác định có phải là chiêu trò "tạo sóng" hay không, không phải là chuyện dễ dàng!

Bảo Thoa