Quy định quản lý bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội
	Khởi công Dự án nhà ở xã hội tại xã Kim Chung, huyện Đông Anh
	Thanh Hóa: Giao đất thực hiện dự án “Phát triển nhà ở xã hội cho công nhân”

Cố tình “lách luật”

Anh Nguyễn Hồng Quang, một nhân viên văn phòng, đang có nhu cầu tìm mua căn hộ tại các quận vùng ven Hà Nội. Với khoản tiền tích góp được khoảng 500 triệu đồng, anh Quang dự định sẽ tìm mua một căn hộ có giá khoảng 1 tỷ đồng. Số tiền 500 triệu đồng còn thiếu, anh sẽ dùng chính căn hộ đó để thế chấp vay ngân hàng.

Chung cư Ecohome 2.

Tuy nhiên, với tình hình giá cả căn hộ hiện nay thì phương án của anh Quang gần như là bất khả thi. Thậm chí, những căn hộ rất xa trung tâm cũng khó có thể nằm ở mức giá 1 tỉ đồng. Đang phân vân chưa biết tính sao thì anh Quang được một người bạn tư vấn mua lại căn hộ nhà ở xã hội tại một dự án ở quận Bắc Từ Liêm.

Căn hộ có diện tích hơn 50m2 có tổng giá trị khoảng 900 triệu đồng. Bên bán cho biết, nếu mua sẽ làm hợp đồng mua bán ủy quyền, sau thời hạn 5 năm sẽ chuyển nhượng, sang tên. Anh Quang chỉ cần trả 500 triệu đồng, 400 triệu đồng còn lại anh sẽ thay chủ nhà trả tiền ngân hàng vay mua căn hộ trong gói hỗ trợ trước đây.

Một căn hộ tại chung cư Ecohome 2 đang được rao bán.

“Tôi thấy giá bán phù hợp với mình. Nhưng tìm hiểu thì mới biết giá trên đã chênh khoảng 2 triệu đồng/m2 so với giá cũ. Tính ra căn hộ đó chênh hơn 100 triệu đồng”, anh Quang nói. Tuy nhiên, điều anh Quang băn khoăn hơn là tính pháp lý của căn hộ. Bởi quy định nhà ở xã hội phải sau 5 năm mới được chuyển nhượng. Chủ căn hộ phải thuộc đối tượng được mua. Trong trường hợp, người này không đáp ứng điều kiện, sau đó bị phát hiện thì nguy cơ bị thu hồi căn hộ là rất cao. Mặt khác, sau 5 năm nếu chủ căn hộ “lật kèo”, hoặc di chuyển đi nơi khác sẽ rất khó liên hệ xử lý.

Qua ghi nhận thực tế, hiện nay, trên nhiều trang mạng rao bán tràn lan thông tin giao dịch, sang nhượng tại các dự án nhà ở xã hội. Phần lớn những dự án này đều chưa vượt quá quy định 5 năm để được giao dịch, sang nhượng. Giá bán lại của căn hộ cũng chênh lệch hàng trăm triệu đồng.

Mới đây, một căn hộ có diện tích 57,3m2 tại chung cư Ecohome 2 đang được rao bán 1,05 tỷ đồng. Chủ căn hộ sẽ để lại khoản vay 220 triệu đồng nên khách chỉ cần trả 900 triệu đồng sẽ được bàn giao nhà và sổ đỏ. Được biết, chung cư EcoHome 2 là khu nhà ở xã hội được Thành phố cho xây dựng tại phường Đông Ngạc, quận Bắc Từ Liêm. Giá bán ban đầu chỉ hơn 10 triệu đồng/m2. Tính từ khi khởi công và bàn giao nhà đến nay chưa đủ 5 năm. Thế nhưng, tình trạng rao bán diễn ra công khai và khá rầm rộ…

Nhiều rủi ro

Nhà ở xã hội là một loại hình nhà ở thuộc sở hữu của cơ quan Nhà nước hoặc các loại hình nhà được sở hữu và quản lý bởi Nhà nước, các tổ chức phi lợi nhuận được xây dựng với mục đích cung cấp nhà ở giá rẻ cho một số đối tượng được ưu tiên trong xã hội như: công chức của Nhà nước chưa có nhà ở ổn định, người có thu nhập thấp... và được bán, cho thuê hoặc cho ở với giá rẻ so với giá thị trường.

Do đó, tiêu chí để lựa chọn người mua nhà ở xã hội rất gắt gao, trải qua nhiều bước thẩm định, chấm điểm hồ sơ người đăng ký mua nhà. Mặt khác, quy định cũng cấm người mua nhà ở xã hội bán lại trước 5 năm. Tuy vậy, việc quy định cấm mua bán nhưng lại không có biện pháp ngăn chặn. Hình thức “lách luật” mua bán nhà ở xã hội phổ biến hiện nay là lập vi bằng, hợp đồng hứa mua hứa bán, hợp đồng ủy quyền, lập di chúc cho người mua,…

Trao đổi về các hình thức mua bán này, luật sư Nguyễn Văn Dũng – Đoàn Luật sư Thành phố Hà Nội, cho biết: Quy định tại Điều 19, Nghị định 100/2015 của Chính phủ, người mua nhà ở xã hội không được chuyển nhượng nhà ở dưới mọi hình thức trong thời gian tối thiểu là 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua nhà ở theo hợp đồng đã ký với bên bán, bên cho thuê mua.

Trong thời hạn chưa đủ 5 năm, kể từ thời điểm trả hết tiền mua, thuê mua nhà ở xã hội, nếu bên mua hoặc thuê mua có nhu cầu bán lại nhà ở xã hội, chỉ được bán lại cho Nhà nước hoặc bán lại cho chủ đầu tư dự án xây dựng nhà nhà ở xã hội trong trường hợp mua, thuê mua nhà ở xã hội được đầu tư xây dựng bằng nguồn vốn ngoài ngân sách.

Cũng theo luật sư Dũng, việc “lách luật” bằng hình thức hợp đồng ủy quyền, di chúc hay hợp đồng hứa mua hứa bán, lập vi bằng,… người mua lại nhà ở xã hội có thể gặp nhiều rủi ro về sau. Cụ thể: Đối với hình thức lập vi bằng và hợp đồng hứa mua hứa bán, đây lại loại hình mua bán trong tương lai, có giá trị khi hai bên tuân thủ nó nhưng khi 1 trong 2 tranh chấp thì người mua luôn bị thiệt thòi vì đây không phải là giao dịch bảo đảm.

Còn với việc lập di chúc, lại càng rủi ro, vì di chúc thể hiện ý chí của người lập, việc này có thể thay đổi. Do đó, không có gì là chắc chắn nếu bên bán thay đổi nội dung di chúc… Còn hợp đồng ủy quyền càng rủi ro hơn, bởi theo quy định tại Điều 562 Bộ luật Dân sự năm 2015, hợp đồng ủy quyền là sự thỏa thuận của các bên, theo đó, bên được ủy quyền thực hiện công việc nhân danh bên ủy quyền.

Khi xảy ra tranh chấp hoặc thu hồi, quyền lợi của người mua khó được đảm bảo bởi nếu có tranh chấp phải giải quyết tại tòa án, khả năng rất cao tòa án sẽ tuyên bố hợp đồng ủy quyền nêu trên vô hiệu do giả tạo quy định tại Điều 124 Bộ luật Dân sự năm 2015. Ở đây, hợp đồng ủy quyền nhằm che giấu giao dịch dân sự mua bán nhà sẽ bị vô hiệu theo quy định nêu trên.

Nếu bị cơ quan Nhà nước thu hồi do vi phạm quy định về việc mua bán nhà ở xã hội, việc đòi hỏi quyền lợi ở đây là rất khó khăn bởi bên mua không phải là chủ sở hữu, đặc biệt là trường hợp người bán không hợp tác.

Còn theo luật sư Hoàng Tùng – Văn phòng Luật Trung Hòa, theo quy định của khoản 5 Điều 62 Luật Nhà ở quy định nguyên tắc cho thuê, cho thuê mua, bán nhà ở xã hội thì trong thời hạn 5 năm, kể từ ngày bên mua, bên thuê mua đã thanh toán hết tiền mua, thuê mua nhà ở mà có nhu cầu bán nhà ở này thì chỉ được bán lại cho đơn vị quản lý Nhà ở xã hội đó; hoặc bán cho đối tượng thuộc diện được mua nhà ở xã hội nếu đơn vị này không mua với giá bán tối đa bằng giá bán nhà ở xã hội cùng loại tại cùng địa điểm, thời điểm bán và không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.

Bên bán chỉ được bán cho đối tượng có nhu cầu khi được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu về nhà ở và sau thời hạn 5 năm. Nếu bên bán không đủ điều kiện bán mà vẫn bán thì hợp đồng mua bán không có giá trị pháp lý và người bán phải bàn giao lại nhà ở cho đơn vị quản lý nhà ở xã hội; trường hợp không bàn giao lại nhà ở thì Ủy ban Nhân dân cấp tỉnh nơi có nhà ở tổ chức cưỡng chế để thu hồi lại nhà ở đó. Do đó, người mua lại suất nhà ở xã hội cần phải xem xét kỹ tính pháp lý của dự án để tránh rủi ro pháp lý về sau.

Được biết, để quản lý, giám sát việc sử dụng nhà ở xã hội, thành phố Hà Nội đã giao cho công an các địa phương thường xuyên kiểm tra người sử dụng nhà ở xã hội, trường hợp sử dụng nhà ở xã hội nếu không đúng đối tượng sẽ bị thu hồi. Ngoài ra, hàng năm, Sở Xây dựng cũng tổ chức kiểm tra tình trạng quản lý, sử dụng nhà ở xã hội trên địa bàn. Nếu phát hiện việc mua bán, chuyển nhượng nhà sai đối tượng, sẽ kiến nghị thành phố có biện pháp thu hồi.

L.Thị Hà