Bất cập bảng giá đất cũ

Theo Sở Tài nguyên và Môi trường (TNMT) TP.HCM: Bảng giá đất cũ đang áp dụng căn cứ theo Quyết định số 02 năm 2020 của Ủy ban nhân dân (UBND) TP.HCM tồn tại 3 bất cập lớn. Cụ thể, bảng giá đất này đã ban hành qua 10 năm và chưa được điều chỉnh cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất trên địa bàn Thành phố. Bảng giá đất cũ chưa cập nhật giá tái định cư đã phê duyệt để làm căn cứ tính tiền sử dụng đất cho người được bố trí tái định cư.

Nhiều tuyến đường tại TP.HCM sẽ được điều chỉnh bảng giá đất theo sát giá thị trường.

Cùng với đó, Luật Đất đai 2024 không quy định phương pháp áp dụng hệ số điều chỉnh giá đất để xác định giá đất cụ thể đối với các khu đất có giá trị theo bảng giá đất dưới 30 tỷ đồng như Luật Đất đai 2013 và một số nghị định liên quan của Chính phủ.

Trong khi đó, bảng giá đất mới (đang xây dựng) có nhiều điểm mới. Cụ thể, nếu bảng giá đất cũ được sử dụng để làm căn cứ trong 6 trường hợp, thì bảng giá đất mới theo Luật đất đai 2024 áp dụng cho 12 đối tượng, trong đó có đối tượng là tái định cư, người được giao đất ở tái định cư trong trường hợp không đủ điều kiện bồi thường về đất ở; tính giá thời điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi nhà nước giao đất, cho thuê đất…

Bảng giá đất mới sẽ có nhiều tác động tích cực đến sự phát triển kinh tế xã hội của TP.HCM. Theo tính toán của Sở TNMT Thành phố, bảng giá đất mới điều chỉnh sẽ có 9 tác động tích cực. Trong đó người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng hơn với số tiền được bồi thường cao hơn trước đây; nguồn thu ngân sách nhà nước từ đất sẽ tăng thêm trong thời gian tới.

“Chênh lệch địa tô” được xử lý hài hòa hơn, bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước do hiện nay đang tồn tại nhiều bất cập như “đất hai giá” hoặc mua bán chuyển nhượng, cho thuê bất động sản, nhà ở “hai giá”.

Bảng giá đất mới không tác động đến việc định giá đất cụ thể để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất của các dự án bất động sản, nhà ở thương mại do các dự án này được tính theo phương pháp thặng dư, qua đó góp phần cải thiện môi trường kinh doanh, đầu tư trên địa bàn Thành phố, đồng thời điều chỉnh giá bán các sản phẩm bất động sản phù hợp hơn, tạo điều kiện cho các đối tượng có nhu cầu có thể tiếp cận.

Cùng với đó, các dự án, công trình trọng điểm được đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách Nhà nước sẽ thực hiện triển khai theo đúng tiến độ, không bị ách tắc; khắc phục được tình trạng kê khai giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thấp hơn giá thực tế.

Hoàn thiện phương án giá đất điều chỉnh

Để hoàn thiện và ban hành bảng giá đất mới trong thời gian gần nhất, Sở TNMT TP.HCM đang lấy ý kiến rộng rãi của ngươi dân, doanh nghiệp, các tổ chức trên cơ sở 4 phương án giá điều chỉnh. Cụ thể, phương án 1: Giữ nguyên không điều chỉnh và tiếp tục áp dụng bảng giá đất theo Quyết định số 02. Phương án 2: Sẽ điều chỉnh bảng giá đất theo Quyết định số 02 theo cách lấy giá đất quy định tại Quyết định số 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 56 của UBND Thành phố.

Phương án 3: Đối với giá đất các tuyến đường dự kiến bố trí tái định cư, sẽ thực hiện thu thập thông tin, điều chỉnh theo giá đất thực tế trên thị trường để áp dụng giá đất tải định cư; đối với giá đất các tuyến đường theo Quyết định số 02 sẽ lấy giá đất tại Quyết định số 02 nhân với hệ số điều chỉnh giá đất theo Quyết định số 56.

Bảng giá đất điều chỉnh kỳ vọng sẽ sát với giá thị trường, đảm bảo quyền lợi phù hợp hơn đối với những hộ dân có đất bị thu hồi, được tái định cư.

Tuy nhiên, theo Sở TNMT TP.HCM, cả 3 phương án này có hạn chế là không phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại TP.HCM, không tạo sự công bằng giữa các đối tượng sử dụng đất, vẫn chênh lệch với giá bồi thường thực tế rất lớn.

Trong khi đó, phương án 4 sẽ điều chỉnh bảng giá đất theo quy định của Luật Đất đai 2024 cho phù hợp với tình hình thực tế về giá đất tại địa phương theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai năm 2024. Căn cứ cơ sở dữ liệu giá đất hiện có được chắt lọc từ các nguồn như: Giá đất bồi thường, giá đất tái định cư, giá cụ thể đã được UBND các cấp phê duyệt, giá đất chuyển nhượng thực tế từ cơ quan đăng ký đất đai, cơ quan thuế để cập nhật, điều chỉnh Bảng giá đất.

Dự thảo bảng giá đất mới được Sở TNMT TP.HCM xây dựng tăng phổ biến từ 10 - 20 lần so với giá đất của bảng giá đất hiện hành quy định tại Quyết định số 02 của UBND TP.HCM. Giá đất cao nhất tại TP.HCM là 810 triệu đồng/m2 của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1), tăng 5 lần so với giá đất 162 triệu đồng/m2 của bảng giá đất cũ. Sẽ có thêm 557 tuyến đường điều chỉnh giá đất so với 4.565 tuyến cũ như trước đây.

Phân theo địa bàn, giá đất nông nghiệp 9 quận, thành phố Thủ Đức sẽ bị ảnh hưởng gồm quận 12 (1.133ha), Tân Phú (27,9ha), Bình Tân (854ha), huyện Nhà Bè (4.624,1ha), huyện Củ Chi (31.127,7ha), huyện Hóc Môn (5.235,2ha), huyện Bình Chánh (16.555,1ha), huyện Cần Giờ (46.975.7ha), thành phố Thủ Đức (4.558.2ha) với tổng diện tích đất nông nghiệp còn lại gần 111.091ha.

Việc điều chỉnh bảng giá đất mới được thực hiện căn cứ quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024, tiến hành trên cơ sở tuân thủ 7 bước. Hiện nay tiến độ thực hiện đã hoàn thành bước 5, Sở TNMT TP.HCM đã trình các dự thảo để Hội đồng thẩm định bảng giá đất Thành phố thẩm định; đồng thời đã và đang tham gia lấy ý kiến hoàn chỉnh dự thảo. Về lộ trình ban hành, bảng giá đất điều chỉnh trải qua 3 giai đoạn gồm từ ngày 1/8/2024 - 31/12/2025, từ ngày 1/1/2026 - 31/12/2026 và từ ngày 1/1/2027 trở đi.