Có dấu hiệu trục lợi?

Theo đó, Hiệp hội Bất động sản thành phố Hồ Chí Minh đã báo cáo đánh giá tổng thể về các cuộc đấu giá 4 lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm ngày 10/12/2021, đề xuất các giải pháp để xây dựng hoàn thiện khuôn khổ pháp luật điều chỉnh hoạt động đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư bất động sản, nhà ở, khu đô thị và đánh giá thị trường bất động sản năm 2021, xu hướng năm 2022.

Cụ thể, ngày 10/12/2021, Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp thành phố Hồ Chí Minh đã tổ chức các cuộc đấu giá đất 04 lô đất 3.5; 3.8; 3.9; 3.12 tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm.

Đơn giá đất trúng đấu giá của lô 3.8 là 467 triệu đồng/m² cao gấp 6,6 lần so với giá khởi điểm; lô 3.5 là 592 triệu đồng/m² cao gấp 3,9 lần so với giá khởi điểm; lô 3.9 là 1,003 tỷ đồng/m² cao gấp 6,9 lần so với giá khởi điểm; lô 3.12 là 2,43 tỷ đồng/m² cao gấp 8,3 lần so với giá khởi điểm.

Khu đất vàng được mang ra đấu giá ở Thủ Thiêm.

HoREA đánh giá các mức giá trên là quá cao so với giá đất thực tế hiện nay tại Khu đô thị mới Thủ Thiêm, thậm chí cao hơn cả giá đất của 3 tuyến đường Đồng Khởi, Nguyễn Huệ, Lê Lợi quận 1 thuộc khu vực CBD trung tâm thành phố có kết cấu hạ tầng đô thị hoàn chỉnh là nơi có giá đất cao nhất nhưng cũng chỉ khoảng trên 1 tỷ đồng/m².

Ngày 17/12/2021, tất cả 4 doanh nghiệp trúng đấu giá đã ký Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá với “Trung tâm Dịch vụ đấu giá tài sản” và “Trung tâm phát triển quỹ đất” thành phố Hồ Chí Minh và số “tiền đặt trước” được chuyển thành “tiền đặt cọc” để bảo đảm thực hiện Hợp đồng.

Nhưng sau đó, Công ty TNHH Đầu tư bất động sản Ngôi Sao Việt và Công ty TNHH Đầu tư phát triển và thương mại Bình Minh đã xin chấm dứt Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12 (chiếm đến 79,06% tổng giá trúng đấu giá), chịu mất “tiền đặt trước”. Ủy ban nhân dân thành phố Hồ Chí Minh đã quyết định hủy bỏ kết quả đấu giá lô đất 3.9 và lô đất 3.12.

Theo HoREA, đến nay vẫn chưa có thông tin về việc Công ty Cổ phần Dream Republic và Công ty Cổ phần Sheen Mega nộp tiền trúng đấu giá vào ngân sách nhà nước theo Hợp đồng mua bán tài sản đấu giá, mà lẽ ra phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá trong thời hạn 30 ngày và phải thanh toán 50% giá trúng đấu giá còn lại trong thời hạn 90 ngày kể từ ngày có Thông báo của Cục Thuế.

"Ngay sau các cuộc đấu giá đất, đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để “té nước theo mưa”, thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà tại nhiều địa phương, hoặc để nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng; hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi", HoREA nêu trong báo cáo.

HoREA cho biết, hiện nay, giá nhà đất tại nhiều khu vực đã bị đẩy lên mức giá rất cao, ví dụ như một dự án nhà ở tại thành phố Thủ Đức (quận 2 cũ) đang chào bán nhà phố có diện tích đất khoảng 95 m² gồm trệt và 4 lầu với giá bán lên đến khoảng 38,1 tỷ đồng, trong đó đơn giá đất có thể lên đến khoảng 350 triệu đồng/m². Như vậy, không chỉ có doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi bỏ cọc để “trục lợi” mà nhiều doanh nghiệp khác cũng tìm cách “tối đa hóa lợi nhuận” sau các cuộc đấu giá trên đây.

"Diễn biến tình hình các cuộc đấu giá đất trên đây càng cho thấy rõ “mặt trái” của cơ chế thị trường nhằm “tối đa hóa lợi nhuận” đòi hỏi phải tăng cường vai trò quản lý của Nhà nước đối với nền kinh tế và phải tập trung thực hiện “đột phát chiến lược về xây dựng thể chế phát triển đất nước” theo Nghị quyết Đại hội Đảng toàn quốc lần thứ XIII", HoREA cho biết.

Hệ lụy cho thị trường

HoREA cho rằng, việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản.

Cụ thể, việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” mà nếu không được xử lý nghiêm minh, kịp thời thì sẽ tác động xấu, làm suy giảm hiệu lực và tính công khai, công bằng của phương thức đấu giá tài sản thuộc sở hữu toàn dân, đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư dự án.

Việc đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” sẽ gây ra nhiều hệ lụy cho sự phát triển lành mạnh của thị trường bất động sản. (Trong ảnh: Một góc của khu đô thị mới Thủ Thiêm, nơi xảy ra tình trạng đấu giá đất gây rúng động thị trường nhà đất gần đây).

Do một số quy định pháp luật về đấu giá tài sản đối với trường hợp đấu giá quyền sử dụng đất có các “lỗ hổng, kẽ hở” nên đã bị các nhà đầu tư “lợi dụng” các “lỗ hổng, kẽ hở” pháp luật này, biểu hiện qua việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” sẽ gây ra thiệt hại cho thị trường bất động sản. Nhưng nhờ có sự chỉ đạo kịp thời của Thủ tướng Chính phủ và các cơ quan nhà nước có thẩm quyền vào cuộc quyết liệt nên đã hạn chế được thiệt hại.

Ngay sau các cuộc đấu giá đất đã xuất hiện các hành vi lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo” để thổi giá, đẩy giá đất, giá nhà, giá căn hộ tại thành phố Hồ Chí Minh và nhiều địa phương; hoặc để nhằm nâng giá trị trái phiếu, cổ phiếu; hoặc nhằm “đánh vống” giá trị tài sản bảo đảm của các khoản vay tín dụng mà nếu thực hiện “trót lọt” thì có thể “rút ruột” ngân hàng; hoặc để “làm sạch” bảng cân đối tài chính của doanh nghiệp nhằm mục đích trục lợi.

Nếu đầu nậu, doanh nghiệp “bất lương” lợi dụng giá trúng đấu giá “ảo”, thiết lập mặt bằng giá mới rất cao để đầu cơ, lũng đoạn thị trường thì sẽ dẫn đến tác hại rất lớn đến sự phát triển lành mạnh, ổn định, bền vững của thị trường bất động sản và sẽ là một yếu tố đẩy giá nhà lên cao làm cho đa số người có thu nhập trung bình, thu nhập thấp đô thị ngày càng khó tạo lập nhà ở.

"Việc doanh nghiệp đặt giá cao để trúng đấu giá đất rồi “bỏ cọc” tác động xấu đến môi trường đầu tư của thành phố Hồ Chí Minh và làm giảm hiệu lực của phương thức đấu giá quyền sử dụng đất để lựa chọn nhà đầu tư, gây khó khăn cho việc mời gọi các nhà đầu tư “sếu đầu đàn” trong nước và nước ngoài để phát triển Khu đô thị mới Thủ Thiêm thành Trung tâm tài chính tầm cỡ quốc tế", báo cáo của HoREA nhấn mạnh.