Theo Báo cáo “Điểm lại - Cập nhật tình hình kinh tế Việt Nam” của Ngân hàng Thế giới (WB) công bố hôm 23/4, thị trường bất động sản trải qua đợt suy giảm mạnh kể từ cuối năm 2022, do các yếu tố cả phía cung và phía cầu. Cùng với đó, các biện pháp phòng ngừa nhằm cải thiện khung thể chế về trái phiếu khiến lượng phát hành giảm đột ngột, gây hạn chế nguồn tài chính cho các nhà đầu tư bất động sản thương mại.

Hạn chế tài chính càng làm trầm trọng thêm tình trạng chậm trễ lâu nay trong thủ tục chứng nhận quyền sử dụng đất và xin giấy phép xây dựng; dẫn đến số lượng các dự án và công trình nhà ở dân cư mới được cấp phép giảm mạnh trong năm 2023 so với các năm từ 2020 - 2022. Các số liệu cũng cho thấy trong các năm 2022 và 2023, có trên 2.400 doanh nghiệp bất động sản bị giải thể và trên 6.200 doanh nghiệp bất động sản tạm ngừng hoạt động, cao hơn 80% so với giai đoạn đại dịch Covid-19.

Về phía cầu, Ngân hàng Nhà nước Việt Nam tăng lãi suất vào tháng 10/2022 nhằm giảm áp lực với tỷ giá, đồng thời vụ việc của Ngân hàng Thương mại Sài Gòn (SCB) khiến cho người mua mất lòng tin, ảnh hưởng đến quyết định đầu tư của họ. Khối lượng giao dịch trên thị trường nhà ở giảm từ quý IV năm 2022 đến hết năm 2023, so với giai đoạn 2021 - 2022.

Thị trường bất động sản Việt Nam được WB dự báo sẽ xoay chiều vào cuối năm 2024 và trong năm 2025 (Ảnh minh họa: BT)

Do tính chất liên kết giữa các ngành kinh tế, bất động sản trầm lắng ảnh hưởng đến cả các lĩnh vực khác có liên kết với ngành bất động sản trong nền kinh tế. Mặc dù lĩnh vực xây dựng giảm tăng trưởng do bất động sản suy giảm, nhưng đầu tư công tăng đến 22% (so cùng kỳ năm trước) trong năm 2023 đã giúp giảm nhẹ tác động.

Chính vì vậy, tăng trưởng trong lĩnh vực xây dựng giảm còn 6,8% (so cùng kỳ năm trước) so với tốc độ bình quân 8,7% trong giai đoạn 2017 - 2019. Đối với các ngành sử dụng đầu vào từ ngành bất động sản, mối quan hệ chặt chẽ giữa bất động sản với ngành bán buôn và bán lẻ (đầu vào của lĩnh vực bất động sản chiếm 13,5% chi tiêu sau khi mua nhà, chẳng hạn sơn sửa và mua sắm đồ đạc), phần nào lý giải cho tốc độ tăng doanh số bán lẻ còn ảm đạm từ giữa đến cuối năm 2023.

Theo WB, giữa thị trường tài chính và thị trường bất động sản có tác động lan tỏa hai chiều. Bất định trên thị trường tài chính ảnh hưởng đến lĩnh vực bất động sản đang sử dụng đòn bẩy quá cao qua hạn chế về thanh khoản, nhất là trong năm 2022, khi lãi suất tăng cao.

Ngược lại, thị trường bất động sản trầm lắng làm tăng rủi ro tài chính do nguy cơ lớn từ phía các nhà đầu tư bất động sản, vốn vay bất động sản và tài sản thế chấp là bất động sản. Để đáp ứng tốc độ tăng trưởng cao trên thị trường bất động sản từ 2021 đến giữa 2022, được thể hiện qua số lượng lớn các dự án được cấp phép mới và số lượng các giao dịch, tín dụng ngân hàng dành cho lĩnh vực bất động sản tăng tương ứng 18,8% và 24,7% trong các năm 2021 và 2022, cao hơn nhiều so với các năm 2019 và 2020.

Khối lượng trái phiếu phát hành của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản cũng tăng vọt từ 60,9 ngàn tỷ đồng năm 2019 lên 270,1 nghìn tỷ đồng năm 2021. Kết quả là lĩnh vực bất động sản có giá trị dư nợ trái phiếu cao nhất (bình quân chiếm 30% tổng dư nợ trái phiếu) và chiếm bình quân 20% tổng tín dụng trong các năm 2020 - 2022.

Giao dịch bất động sản chững lại do cầu yếu đi kết hợp với chi phí huy động vốn tăng cao do tăng lãi suất vào cuối năm 2022 dẫn đến lợi nhuận của các doanh nghiệp đầu tư bất động sản suy giảm. Ngoài ra, sau khi các vụ việc gian lận ở một số tập đoàn bất động sản lớn bị phát hiện, nguồn phát hành trái phiếu bị ngừng đột ngột trong năm 2022, dẫn đến căng thẳng tài chính trong số các doanh nghiệp đầu tư bất động sản có tỷ lệ đòn bẩy cao.

Hệ quả là đến cuối tháng 11/2023, lĩnh vực bất động sản chiếm trên 70% các trường hợp mất khả năng trả nợ trái phiếu. Nợ xấu trong lĩnh vực bất động sản cũng tăng từ 1,7% năm 2022 lên 2,7% vào tháng 12/2023.

Bà Dorsati Madani - Chuyên gia kinh tế cao cấp WB cho biết, thị trường bất động sản Việt Nam được WB dự báo sẽ xoay chiều vào cuối năm 2024 và trong năm 2025 khi tình trạng đóng băng ở thị trường trái phiếu có dấu hiệu được giải tỏa. Cùng với đó là niềm hy vọng vào việc cải cách thể chế khi Luật Đất đai năm 2023 có hiệu lực thực thi.

Bảo Thoa